어제 국토부가 발표한 통계에 따르면 미분양 주택이 7만 채를 넘었습니다. 이 통계가 무엇을 의미하는지 살펴보겠습니다. 첨부된 설명에 제공된 자료는 국토교통부가 어제 발표한 4월까지의 통계자료입니다. 주택건축 허가, 착공, 매매 동향
월별 주택건설 허가 추이를 보면, 2023년에 비해 허가가 적게 발급되고 있는 것으로 나타났다.
지난해에 비해 수도권과 지방 모두 인·허가가 소폭 감소했다.
월간 착공은 감소하다가 4월 들어 급격히 증가했다. 국토부는 PF보증 확대를 통해 착공하는 건설사가 늘고 있다고 밝혔다.
수도권 가구수도 5만3257가구로 지난해보다 늘었고, 지방도 전년보다 소폭 늘었다. 특히 3월에는 매출이 감소했다가 4월에 다시 증가해 전체적인 추이는 23년 만에 비해 높아졌다. 특히 통계적으로 보면 지난해에 비해 지방 매출이 크게 늘어난 것을 확인할 수 있다. 월간 준공률은 소폭 감소했다. 완공은 곧 입주를 의미하기 때문에 4월 입주 예정 물량이 다소 줄어든 것을 볼 수 있다. 그러나 실제로는 전년에 비해 수도권의 준공이 감소하고, 오히려 지방의 준공이 증가한 것으로 나타났다. 주택거래량 주택거래량은 전년 대비 소폭 증가했습니다. 작년과 거의 동일합니다. 단순히 지난해와 비교하면 거래가 늘었지만 최근 5년간의 거래량과 비교해 보면 거래가 크게 감소한 것을 알 수 있다. 최근 제가 아는 부동산 주인을 만났는데, “지금은 다들 꽉 붙잡고 움직이지 않는 시대다”라고 하더군요. “다들 웅크리고 있기 때문에 너무 힘들다”고 하소연했다. 거래량이 감소한 것이 부동산 중개업 종사자들에게는 힘든 일이라는 것을 실감할 수 있었습니다. 전국 미분양 동향 및 현황 전국 미분양 주택은 약 7만 2천여 채로 전월 대비 7천여 채 증가했다. 전국적으로 지방의 미분양 주택은 약 5만7000가구로 수도권보다 훨씬 많다. 보통 60~85㎡ 규모의 주택은 전국 수준인데 이 정도 규모에 미분양 주택이 많이 쌓여 있다. 지역별로는 미분양이 크게 늘지 않고 오히려 줄어든 곳은 서울, 대구, 대전, 강원, 세종, 전북, 전남, 경북이며, 그 외 지역에서는 모두 큰 폭의 미분양 증가세를 보이고 있다. 어떤 면에서는 서울 매출이 큰 폭의 증가세를 보이고 있다. 미분양은 줄고, 미분양은 크게 늘지 않는 게 부동산 시장 전체를 지탱해주는 게 아닌가 하는 의구심이 들 정도다. 미분양에 대한 향후 문제이자 경계 이슈는 올해 6월 신규 5만2000가구가 출시된다는 점이다. 이는 상반기 매매 물량 중 최대 규모다. 올해 6월 예약판매율이 얼마나 될지는 알 수 없으나, 그 이후에는 남은 금액이 미분양 상태로 남게 됩니다. 7월이나 8월 통계를 중심으로 반영되는 또 다른 변화가 있지 않을까 생각됩니다. 지난주에 2008년 금융위기 이전에는 2007년부터 미분양 주택이 급격히 증가할 수 있다고 썼다. 사실 2006년부터 시작됐지만 2007년에는 가속화됐다. 지난 주에 쓴 것처럼 2008년 금융위기 직전이다. 위기가 닥치자 미분양 물량은 2007년 6월 8만9900채로 급격하게 늘어나 위기 신호가 되면서 주식시장과 함께 경제가 흔들리는 분위기가 조성됐다. 당시와 현재의 미판매 유닛. 그 양을 같은 기준으로 볼 수는 없지만 당시 인구는 4,800만~4,900만 명 정도로 현재 인구와 크게 다르지 않다. 200만 정도… 그런데 그때에 비하면 지금은 인구 1000명당 주택수가 380가구에서 430가구로 늘어났다. 가구수는 50가구가 늘어났다. 실제 숫자로 보면 2022년 기준 가구수가 약 1,630만가구에서 2,200만가구로 약 600만가구가 늘어난 셈이다. 주택이 600만 채 증가했습니다. 요즘 1인 가구의 주택보급률은 여전히 낮은 편이다. 늘어나는 1인 가구를 포함해 높은 수치는 아니지만, 실제 통계가 될 수 있을지 의문이다. 그래서 지금도 2008년 금융위기 이전에 비해 경제 규모와 분위기가 많이 달라졌으나 인구 증가에 비해 주택 수가 늘어난 점을 고려하면 미분양 물량이 늘어나면 다시 경제 분위기가 바뀔 것으로 예상한다. 80,000~90,000 범위를 초과합니다. 앞으로도 어느 시점에서든 미분양 물량이 9만 대를 넘으면 위험 신호가 될 수 있다고 본다. 추가적 필수품 – 전세예금 증가와 후유증 전세시장에서는 전세자금이 계속 늘어나고 있다. 사람들은 전세보증금 증가가 부동산 가격 상승으로 이어질 것으로 기대한다. 그러나 이제 전세의 인기는 안전을 추구하는 데 있다. 사람들이 집을 사고 있어요. 대신 조금 더 안전한 전세제도를 선택하겠다는 의지다. 그러나 전세는 결코 안전한 제도가 아니다. 전세사기 등 범죄가 계속해서 발생하고 있는 것을 보면 이는 자명하다. 정부는 연일 대책을 내놓고 있지만 최근 전세보증금을 받지 못해 HUG 임대보증보험을 통해 받은 보상금이 1분기에만 2조원에 달했다. 이는 고금리 시대에 전세가 결코 안전한 방법이 아님을 보여준다. 앞으로 부동산 시장이 흔들리면 앞으로의 전세시장 문제는 더욱 뚜렷해질 것이고, 요즘은 미분양 주택 문제가 앞으로 복합적인 문제로 확산될 가능성이 있다는 우려가 나오고 있다. 절대 추천 종목이 아닙니다. 지금은 사지 않았고, 보유하고 있지도 않습니다. 참고로 가끔 보는 주식인데, 리파인이라는 회사는 부동산 관련 권리대출 연구를 통해 담보채권, 전세대출채권을 보호해 돈을 버는 회사입니다. 금융 기관 및 보증보험사를 대신하여 권리조사를 실시하여 보증상품을 판매하는 회사입니다. 그래서 이 회사는 전세자금이 늘어나거나 전세보증보험 가입자가 늘어나면 수혜를 입는다. (그래서 전세사기 사건이 늘어나는 등. 보장성 보험 가입자가 늘어날 것이라는 기대에 주가가 오르는 묘한 특이성을 지닌 회사다.) 아마도 주식을 한다는 점에서 조금은 역부동산 주식인 것 같다. 부동산 경기가 어려워지고 위기가 닥치면 가격은 더욱 오른다. 생각해보면 최근 이 회사의 주가가 계속 상승세를 보이고 있는 것은 불편한 일이다. 다음 달과 7월의 미분양 재고 통계에 좀 더 주의를 기울여야 할 것 같습니다. 부동산 시장의 미래 전망을 결정하는 것은 각 개인에게 달려 있습니다.