chuttersnap, 출처: Unsplash
7월 현재 분위기
태풍 카눈 6호가 소멸됐습니다. 우려와는 달리 큰 피해는 발생하지 않았습니다. 태풍도 지나고, 휴가도 지나고, 여름도 끝나가는데… 부동산투자 입장에서는 이제 비수기도 끝났습니다. 가격변동을 면밀히 관찰할 시기가 다가오고 있다. 7월 거래량이 소폭 감소하다가 올해는 거래량이 소폭 증가해 이렇게 많은 거래량이 발생한 것은 아니지만 상위권을 중심으로 가격이 오르는 모습이 최근 체감되고 있다. 저등급 지역의 가격은 소폭 안정세를 벗어나 거래량이 증가하고 있습니다. 신규 건설에 집중된 거래보다는 상대적으로 가격이 덜 오른 건설에 거래가 집중되면서 올해 최고가를 기록하는 단지가 나오고 있다. 비록 직전 신고가에는 미치지 못했지만 바닥에서 반등했다는 뜻으로 풀이된다. 이렇듯 현재 부동산 시장은 입지가 유리한 단지에서 서민층으로 이동하고 있다. 거래량과 거래지수의 관계
한국부동산원, KB부동산, 통계누리, 통계청, 시리얼, 한국은행 등 다양한 사이트와 각 지자체 홈페이지에서 원시데이터(Row data)를 쉽게 찾아보실 수 있습니다. 물론 아실, 호갱노노, 부동산 지인 등에 비하면 시각화가 쉽습니다. 데이터를 볼 수는 있지만, 각 데이터 간의 상관관계를 이해하기 위해서는 원자료를 다운받아 엑셀로 처리해야 합니다. 익숙하지 않아서 많은 분들이 사용하는 방법은 아니지만, 하다보면 평소에는 볼 수 없는 포인트를 발견하게 되는 경우가 많습니다. 수많은 데이터가 있지만 가장 많이 확인되는 데이터는 바로 거래량과 거래지수!! 거래량은 거래지수입니다. 이렇게 매칭을 하면 아래와 같이 상관관계율이 매우 높은 것을 알 수 있습니다. 일반적으로 거래량이 감소하기 시작하면 가격은 하락하거나 그대로 유지되고, 거래량이 증가하면 가격은 상승합니다.
이래서 항상 거래량에 집중해야 합니다… 이것이 기본중의 기본입니다. 거래 지수와 거래량을 동시에 보여주는 무료 앱은 없습니다(있을 수도 있음). 별도로 표시되기 때문에 거래량과 거래지수 사이에 명확한 상관관계가 나타나는 지점을 찾기가 어렵습니다. 그런데 원시 데이터를 다운받아서 그려보면 위와 같이 보기 좋은 그림이 나옵니다. 평균가치선과 적정 거래량선을 그리면(인구가 있습니다. 그리고 일단 거래량이 증가하기 시작하면 추세는 유지됩니다(반대의 경우도 마찬가지입니다). 사람들의 심리는 시장이 움직이는 방향만 바라봅니다.( 동기화 현상) 또한 저금리(또는 금리인하), 규제완화 등 위의 정서가 충족되는 지점에서 거래가 늘어나고 가격이 크게 상승하며, 최근 거래가 늘어나고 가격이 오르는 것은 자연스러운 현상이다. 아직 평균에 도달하지 못한 거래량 증가는 반등으로 판단되며, 어렵다고는 하지만 최근 높은 청약률과 전세가격 상승이 가격 하락세를 뒷받침할 것으로 보인다. 거래량이 늘어날 때까지, 현재 부동산 동향은 어떤가요?
매주 목요일(한국부동산원), 금요일(KB)에 나오는 시계열… 어제 발표된 한국부동산위원회 주간 아파트 가격 동향을 보면 상승세로 돌아서고 있다. 실제로 지금 실거래가를 확인해 보면 반등하는 아파트가 많습니다.
반등의 시작은 올해 초 그래프가 최저점을 찍은 시점부터다. 고급지역과 준신축, 서울·광역시 등 주요 지역에서 거래량이 먼저 늘어나 상승세를 이어갔다.
서두에서 말씀드린 것처럼 현재는 낙후된 지역으로 흐름이 흐르고 있으며, 대도시가 상승한 이후에는 지방으로 흐름이 흘러갈 것으로 생각됩니다. 올해 초 반등이 진짜 반등이 아니라고 말하는 사람도 많았다. 하지만… . 아직 완전히 상승하지는 않았더라도 최소한 바닥을 치고 반전을 이룬 것으로 보입니다. 현재 상태에서 떨어질 것 같은 느낌은 별로 없습니다. 그렇다고 해도 하락폭은 제한적일 것으로 보인다. 앞으로 부동산의 방향은 무엇인가?
최근 국내 대부분의 국민들은 인상률이 3.5%에 그쳤다고 믿고 있다. 제가 더 관심을 갖는 것은 미국 금리입니다. 어제 발표된 미국 CPI는 전월 대비 3.2% 상승했지만 시장 예상치(전월 3.0%)에는 미치지 못했습니다. 금리 동결이 더욱 힘을 얻고 있다… 현재 석유와 곡물 가격이 상승하고 있습니다. 가격 통제가 더욱 어려워졌다는 이야기다. 현재 강세를 유지하고 있는 미국 경제의 일부에 문제가 생기기 전까지는 과감한 금리 인하가 쉽게 이뤄지지 않을 것으로 보인다. 그런데 어제 신문에는 중국 경제의 한 축인 부동산 부문에서 문제가 발생하고 있다는 기사가 나오기 시작했다. 21년에 한 번 이슈됐던 행다그룹의 부도 위기… 우리나라도 그랬듯 부동산은 서민 자산의 거의 전부를 차지하고… 그리고 국세수입의 큰 부분을 차지하기 때문에 거래량 감소와 가격 하락은 정부의 즉각적인 조치가 필요하다. 먼저 우리나라가 걱정되지만, 한국경제는 중국경제와 밀접하게 연관되어 있기 때문에 미국은 물론 중국의 금리경제 동향도 지켜볼 필요가 있습니다. 중국의 경우 금리가 오르지 않았습니다. 최근에야 금리를 인하했고 2020년 이전부터 금리를 낮추고 있다. 최근에는 가격을 내려야 한다고 뿌듯하게 말하는데… 무리한 요구를 하는 시대. 돈 풀어도 경제는 더 이상 살아나지 않는다?? 무엇인가요… . 중국은 약간의 디플레이션 기미를 겪고 있습니다. 중국이 성장을 멈추면 우리나라도 영향을 받을 가능성이 크다..다시 우리나라 상황으로 돌아가서 4회 연속 금리가 3.5%로 동결됐다..한국은행은 유지하겠다는 것이다. 현상 유지. 그리고 한국이 미국보다 먼저 금리를 내릴 수도 있다는 외부 소식통의 예측도 있다. 그것이 가능할지는 두고 볼 일이다. 그리고 내년 선거를 통해 부동산을 조금이라도 부양하려는 현행 정책을 유지하려고 할 것으로 보인다. 그리고 위에서 설명한 대로 부동산의 방향은 거래량과 매매지수 모두 상승세로 바뀌었는데… 우선 연말이나 내년 초에는 강력한 동맹을 기대할 수 있을 것 같습니다. .. 뷰는 말그대로 뷰인데… Mo or do!! 동전의 앞면과 뒷면처럼 행운의 영역이다. 예측은 쓸모없다고 하지만 자본주의 시대를 살고 있는 지금, 인플레이션의 원동력으로 전 세계의 상품이 상승세를 보이고 있다. 그러므로 미래에 대한 비관적인 측면보다는 낙관적인 측면에 집중함으로써 기회를 잡을 수 있습니다. 그간에도 수많은 어려움이 있었습니다. 위기 때마다 자본주의 체제의 붕괴는 일어나지 않았지만, 그 반작용으로 유동성이 증가했다. 유동성은 다시 자산으로 흘러들어갔고, 자본주의의 미래를 믿는 낙관주의자들이 그 기회를 이용해 큰 부를 축적했다는 것은 과거부터 현재까지 입증됐다. 현재 경제 상황은 대외적으로 좋지 않지만, 최악의 상황은 지나갔고 과거와 비슷합니다. 이에 비해 이것이 위기인지, 기회인지 판단할 필요가 있다. 긍정과 부정의 싸움에서는 상승과 하락, 긍정과 상승이 매번 승리했습니다. “이번에는 다를 것이다”라고 생각한다면 “이번만”보다는 “이번에도”를 선택할 가능성이 더 높습니다. 이는 자산을 늘릴 수 있는 또 다른 기회를 놓치는 것을 의미합니다. 더욱 높아진다는 점 참고해주시길 바라며 오늘 포스팅을 마무리하겠습니다. 오늘의 생각. 끝. #부동산 상승 #부동산 반등 #아파트 상승 #아파트 반등 #미국 금리 #중국 금리 #기준금리 #가계대출 #부동산 바닥